주택공급 부족론의 진실: 강남 아파트 시장의 숨겨진 메커니즘
우리나라의 주택 시장은 현재 공급 부족이 아니라, 오히려 과잉 공급의 상황에 직면해 있습니다. 2022년, 집값이 급락하자 정부는 50조 원을 부동산 개발 회사에 지원하며 시장을 부양하려 했습니다. 이러한 지원은 지금도 계속되고 있으며, 이는 주택 공급 부족론이 단순한 선동에 불과하다는 것을 시사합니다.
부동산 공급 부족론의 배경에는 건설업체와 시행업체의 이익이 숨어 있습니다. 이들은 가계가 대출을 통해 아파트와 신축 빌라를 구매하도록 유도하며, 이 과정에서 가계부채가 증가하게 됩니다. 가계부채의 대부분은 결국 건설업체와 시행업체에게 귀속되며, 이는 가계의 재정적 부담을 가중시킵니다.
전통적인 경제 이론에 따르면, 가계부채는 가계의 예금을 통해 발생합니다. 그러나 현재의 상황에서는 가계부채가 증가함에 따라 예금할 여력이 줄어들고 있습니다. 이로 인해 국민연금을 활용한 대출이 증가하고 있으며, 만약 국민연금이 고갈된다면 대출 재원이 사라져 부동산 가격은 하락할 수밖에 없습니다.
은행의 대출 재원은 기금대출과 은행 자체 대출로 나뉘며, 기금대출은 주택담보대출을 유동화하여 MBS(주택저당증권)를 발행하는 방식으로 운영됩니다. 국민연금이 이 MBS를 매입함으로써 가계는 소득의 9%를 국민연금으로 납입하고, 이 자금을 통해 대출을 받습니다. 이러한 구조는 부동산 시장의 유동성을 높이는 동시에, 가계의 재정적 부담을 가중시키는 결과를 초래합니다.
주택 시장의 버핏 지수가 높아진다는 것은 소득 대비 주택 가격이 상승하고 있다는 의미입니다. 특히, 2014년 이후 PIR(Price to Income Ratio) 지수가 급등하면서 주택 구매가 더욱 어려워졌습니다. 이는 기금전세담보대출과 전세보증, MBS 발행 등이 시작되면서 더욱 심화되었습니다.
언론은 건설사와의 유착 관계로 인해 공급 부족론을 지속적으로 보도하고 있으며, 이는 집값 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다. 저금리와 본원통화 증가가 집값 상승의 주된 원인으로 작용했지만, 윤석열 정부는 본원통화를 늘리지 않고 있어 집값 상승에 제동을 걸고 있습니다.
강남 지역의 경우, 대출이 중단되면서 소유자들은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 처해 있습니다. 이는 전세 가격 상승으로 이어지며, 강남 아파트 소유자들은 불행한 상황에 놓이게 됩니다. 이들은 종종 신축 빌라에 전세로 거주하며, 자산을 현금화하기 어려운 상황에 직면해 있습니다.
부동산 시장의 이원화 현상은 9억 이하 아파트에서 유동성이 풍부하게 나타나고 있습니다. 기금 대출이 가능하기 때문입니다. 반면, 9억 이상의 아파트는 기금 대출이 불가능해 가격 상승률이 현저히 떨어지고 있습니다. 강남의 경우, 통정매매가 대부분을 차지하고 있어 실제 거래량은 매우 낮습니다.
결론적으로, 주택 공급 부족론은 신도시 개발을 위한 정치적 포석일 뿐이며, 본원통화가 증가하지 않는 한 아파트 가격은 지속적으로 상승할 수 없습니다. 강남 지역의 아파트 가격 상승은 통정매매와 언론의 보도에 의해 왜곡된 현실일 뿐입니다.
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